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關于保安公司房屋租賃的相關法律問題

發布時間:2015年6月15日 瀏覽次數: 1174

關于《保安服務管理條例》的東莞地方細則中對保安服務企業的場地有非常明確的要求,而許多公司都是使用租賃的方式來開辦企業的,這就產生了房屋租賃問題。在調研中我們發現,有許多公司在房屋租賃合同的簽訂上出現問題,導致出現法律糾紛,甚至影響到了公司的正常運營。因此我們必須對房屋租賃合同有一個正確的認識。

【引言】

隨著社會經濟的迅速發展,關于房產租賃所涉及的糾紛也越來越多。在司法實踐中,出現相對較多的房屋租賃糾紛主要包括房屋租賃期滿后承租人不愿意退租,并提出要求賠償;出租人的房屋屬于違章建筑,且面積多,年代久,出租以后簽訂的房屋租賃合同效力性問題;是否可以約定租金,對于違章建筑,已經收取的租金是否應當退還或者沒收等等,針對這些問題,協會法律顧問將以分析案例的方式解答上述問題,并簡單分析關于如何規范房屋租賃行為。

【案例】

1990年2月,本市某國有企業未經有關部門批準,沿廠區后門門口建造了大約二十間廠房。1998年5月,有關部門將泥路改建后作馬路用,并給予沿路的二十多間廠房門牌號碼。至此,該廠即認為有關部門給予門牌號的行為即確認認房屋的合法性。故該廠將上述房屋予以出租,并向收取租金。十多年來,這些廠房大多出租給從事汽車修理、保養和清潔等工作的人,因此整條馬路臟亂差。

2014年7月,有關部門要求該廠限期整改,并要求租賃合同期滿后不得再出租。同年8月,該廠逐步收回房屋,但仍有部分承租戶合同期未滿,不肯搬遷。2014年12月,承租人租賃合同期限均已屆滿,但仍有4戶不肯搬走,并堅持認為該房要拆遷,要求補償,后涉訴。2015年6月,該國企與4戶承租人一審判決結束,法院確認房屋租賃合同無效,承租人限期搬出,并支付拖欠的租金。

【分析】

房屋租賃是一種非常復雜的法律行為、經濟行為,看似簡單,但在實踐操作中,往往會因為某些行為或者文書的不規范,導致后續出現繁瑣、復雜的糾紛,上述案例就很典型,因此本文將圍繞如何規范房屋租賃行為作簡單闡述。

首先,我們在出租或者承租房屋時,都應當使用規范的房屋租賃合同。德國著名法學家古斯塔夫.拉得布魯赫曾說過,合同是一種契約,既平衡了簽訂者之間的利益,也約束了他們的行為。因此我們建議無論是房屋的出租人還是無法的承租人,都應當簽訂一份規范、嚴謹的租賃合同。

在我國司法實踐中,很多房屋租賃糾紛的引發根源并不在于雙方是否誠信、是否切實履行合同,而起源于對租賃合同條款理解上的歧義。產生歧義的原因則是由于條款規定的模糊性和不確定性。

例如上述案例,出租人之所以只能通過司法途徑即公力救濟而不能通過私力救濟的根本原因就是租賃合同中沒有約定出租人能行使私力救濟的條款。規范的房屋租賃合同就當就退租事宜作出明確的規定,包括關于退租時間、退租方式以及不退租的制裁措施。如果這些內容能夠在合同中予以規范,那么出租人就可以根據約定合理地行使私力救濟。

其次,如何處理出租房屋屬于違章搭建的法律問題我國的合同法將合同分為有效、無效和效力待定三種。其中無效合同是指或者合同缺乏有效條件構成要件,或者具備特別的法定無效條件。例如合同法規定,內容違法的合同無效,這里所謂的“內容違法”是指合同標的,包括出租房屋,出賣商品等違反法律規定或者合同條款,包括一方提供的行為或者一方提供的服務違反法律規定,上述案例就屬于前者。

因此房屋租賃合同中應當將出租房屋的房產證或者其他能證明權利清晰的文件以附件形式作為合同的一部分。

【總結】

在出租房屋或承租房屋時,無論出租人還是承租人,都應當簽訂一份相對較為規范,詳細的房屋租賃合同。

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